Succession : que faire de la maison héritée ?

Le contrat d’assurance incendie ne s’arrête pas au décès : il passe aux héritiers, qui peuvent le résilier par recommandé dans les trois mois et quarante jours. Gardez-le. Une maison vide est souvent couverte avec des limites, car beaucoup de contrats fixent une durée d’absence au-delà de laquelle certaines garanties tombent. Prévenez l’assureur que le logement est inoccupé.

La banque bloque les comptes du défunt dès qu’elle apprend le décès. Pour les débloquer, il faut un acte ou un certificat d’hérédité. Le notaire l’établit dans tous les cas, et l’administration fiscale peut aussi le délivrer pour une succession simple, sans testament, sans contrat de mariage et sans héritier mineur ou protégé.

Reprenez les compteurs d’électricité et de gaz avec le document de reprise des énergies, faites suivre le courrier, relevez l’état de la maison. Ce sont des actes de conservation : ils ne vous engagent pas comme héritier.

Pour un défunt domicilié en Wallonie ou à Bruxelles, la déclaration se dépose au SPF Finances, en ligne via MyMinfin ou par courrier. Le délai est de 4 mois après un décès en Belgique, 5 mois après un décès ailleurs en Europe et 6 mois hors d’Europe. Les droits se paient dans les 2 mois qui suivent la fin de ce délai. Chaque mois de retard coûte une amende de 25 € par héritier, et le retard de paiement fait courir des intérêts.

La maison se déclare à sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire le prix qu’un acheteur en aurait donné. L’administration dispose de 2 ans après le dépôt pour demander une expertise de contrôle, et une sous-estimation importante entraîne des droits supplémentaires et une amende. Un prix de vente nettement plus élevé, obtenu peu après, peut lui servir de preuve pour contester la valeur déclarée.

Deux protections existent. Une expertise préalable, demandée au receveur avant le dépôt, lie à la fois les héritiers et l’administration. Et la valeur peut s’appuyer sur les ventes récentes de biens comparables dans le quartier, ce que le SPF Finances indique lui-même.

Les barèmes changent selon la région et le lien de parenté, et ils bougent : la Wallonie a voté en 2024 une baisse pour les décès à partir de 2028, puis le gouvernement wallon a annoncé le 12 octobre 2026 une autre formule, qui n’est pas encore votée. Pour le montant exact, c’est le notaire qui calcule.

Tant que la maison n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision : chacun possède une part de l’ensemble. Vendre le bien entier demande l’accord de tous. Pour garder la maison, un héritier peut racheter la part des autres. Ce partage supporte un droit d’enregistrement de 1 %, calculé sur la valeur de tout l’immeuble, à Bruxelles comme en Wallonie à ce jour, une hausse étant annoncée en Wallonie.

Louer la maison en attendant est possible, mais suppose aussi l’accord des héritiers, un bail écrit et enregistré et un PEB. La décision se prend mieux avec un chiffre réaliste sous les yeux : ce que la maison vaut aujourd’hui, ce qu’elle coûte chaque année et ce qu’il faudrait y faire.

Pour vendre un bien du défunt, le notaire établit un acte d’hérédité immobilier, distinct de celui qui débloque les comptes. Viennent ensuite les documents de toute vente : le certificat PEB, dont la classe figure dans chaque annonce, le procès-verbal de contrôle de l’installation électrique, l’extrait de la banque de données de l’état des sols en Wallonie ou l’attestation du sol de Bruxelles Environnement, et les renseignements urbanistiques.

Si l’installation électrique n’est pas conforme, la vente reste possible : l’acheteur dispose en principe de 18 mois après l’acte pour la remettre en ordre. Dans une maison de parents âgés, c’est fréquent, et mieux vaut le savoir avant de fixer le prix.

La maison doit souvent être vidée avant les photos et les visites. Faites-le après l’inventaire et l’accord des héritiers sur les meubles et souvenirs, jamais avant.

Le notaire établit l’acte d’hérédité, aide à la déclaration et calcule les droits. Nous ne donnons ni conseil juridique ni conseil fiscal, et nous vous orientons vers un notaire ou un avocat de notre réseau quand la question le demande.

Notre rôle commence quand la maison doit trouver sa place dans la décision. Nous la visitons gratuitement avec un ou plusieurs héritiers, nous expliquons sa valeur à partir des ventes conclues autour d’elle, et nous préparons le dossier de vente : PEB, électricité, sol, urbanisme. Si vous vendez avec nous, chaque héritier reçoit les mêmes informations au même moment, et nous suivons la vente jusqu’à l’acte avec le notaire de la succession.

Notre estimation sert à décider entre héritiers. Elle ne remplace pas l’expertise préalable qui lie l’administration fiscale : pour celle-là, le notaire vous orientera vers un expert.